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三大因素或将改变房地产投资现状
时间:2014-07-14 11:09:28 作者:shiyang 来源:西安楼市投资观察系列报道


截至目前,西安房地产市场整体趋于平稳,但受国内大气候的影响,也存在不确定性,要想化解这些不确定因素,首先需要解决房地产投资面临的三大困局,而这些问题,都需要政府做出相应的政策调整。

新的收入分配机制能否建立

对于房地产业,政府的主要任务是解决中低收入家庭住房问题,推行保障房体系建设。如何解决建设保障房体系的持续性资金来源,西安交通大学房地产研究所所长杨东朗提议:建立旨在帮助普通职工的新机制、研究制订《住房法》、开设住房银行。

杨东朗认为,土地财政和银行利益助推了房地产的泡沫,房地产不是单一的问题,必须与宏观经济相适应。如果房地产健康,宏观经济肯定健康;反之,则不健康,二者相辅相成。收入制度的改革,将直接影响着房地产的健康发展。因此,有必要建立新的收入分配制度,让政府与个人,或第三方用人单位在工资收入里增加“住房消费”的科目,让住房消费和工资直接挂钩,把“住房公积金”转换成工资收入的一部分,作为“住房消费补助”随同工资一并发给职工。

此外,还应该出台一部保护公民不动产的《住房法》,在该法里规定住房资金的来源,并借鉴国外现有的住房银行经验,以及国内行业储蓄银行等前期运作过的成功范例,让住房公积金管理中心升级为住房银行或合作社,来解决目前住房公积金的管理问题,从而更好地实施安居工程。

改善性住房政策能否放宽

随着国八条、国十条、限购令的相继出台与实施,市场普遍反映,对刚需影响不大,但是对改善性需求抑制作用明显。

“我们家是2006年时买的60平方米两居室,现在孩子大了,需要换到学校附近,最好是新三居。按照我们目前的家庭收入,要想换成理想的房子,就必须贷款才行。但是二套房的首付需要支付总房款的60%,而且贷款利率还要上浮,这对我们来说,只能先卖掉旧房才能付得起。而新楼盘一般都是期房,这就是说,我们想改善目前的居住条件,至少还要租一两年房,给日常生活带来严重影响。”家住西安市高新区的胡女士告诉记者,现在的政策对改善性住房不具有实际操作性,时间不允许他们先卖掉旧房,再买期房,所以改善无望。

“虽然限购令抑制了房价可能出现的泡沫,但是给真正有改善性需求的人却带来现实困难。”西安住房资金协会会长屈增民表示,国家下一步应该放宽改善性住房政策,这符合人们对住房的新需求。

而在今年5月召开的中国金融论坛上,中央汇金投资有限公司副董事长李剑阁也发出同样的声音,期待国家放宽改善性住房政策。他认为,改善性住房需求再释放的优势是针对新型城镇化中进入城市的居民,以及城市原居民之间的梯次需求,放宽改善性住房政策将有利于搞活二手市场和租赁市场,对房地产业的整体发展带来利好形势。

金融政策对房地产影响深远。如何防范开发商“跑路”风险,让合同已经生效的购房者利益得到合法保护,也同样显得非常重要。国务院发展研究中心金融研究所吴庆告诉记者,银行应该更好地全面控制全产业链风险。事实上,银行在房地产开发过程中,从最初的土地购置到开发建设,直到最末端的个人信贷,每个环节都有参与。如果楼市后期销售不利,也会对前期开发建设的各个环节产生不利影响,这对很多银行都具有挑战性。因此在市场疲弱的时候,银行更应该促进房地产的销售,才能降低在房地产的前期开发环节,尤其是土地购置方面的风险。

国务院发展研究中心发展战略与区域经济研究部研究员刘云中也表示,房地产行业和其它行业没有本质上的区别,价格应该随行就市。国家只需制订好基本运行准则,让市场按照自身规律去运营,如果行政干预过多,反而会不利于它的健康发展。

城市交通可否向小城镇延伸

未来十年,如何平抑房价的过快上涨,陕西睿绩房地产有限公司总经理罗戟建议,城市房地产市场应与中国正在推进的新型城镇化建设相融合。要将大城市、中心城市、城市群以及小城镇充分互联互通,包括建设轨道交通、高速交通等,形成方便快捷的交通网络,便于在大城市工作的人们选择到周边郊区居住。一般而言,城市周边房价低于城市中心房价,只要保证1小时的车程,就可以有效抑制城市高房价,同时减少买不起房的现象发生。
“如果房价降下来的话,成交量还是会涌现,市场对房价的调节作用也会显现。”吴庆说。
据了解,西安在近几年的发展中,城市中心逐渐外移,一些郊区得到了快速发展,其中包括一些新的开发区,比如,高新技术开发区、西咸新区等,均在一定程度上缓解了城市中心地区的住房压力。而更远的区县正在本轮新型城镇化建设中脱颖而出。罗戟在英国考察时发现,伦敦的很多居民就住在远郊,他们每天自驾车到火车站,再转乘火车上下班到伦敦上班已成习惯。他也认同美国落杉矶让城里人到镇里居住的做法,不仅个人居住空间可以得到改善,还可缓解市内的住房压力,而且产生的消费还能拉动当地经济。

对此,刘云中认为,在郊区建房不仅要考虑交通,重要的是注重社区品质的提升和社会服务功能的完善,要结合城市的整体发展来布局房地产。

或许,对以上三大变数的反思,能够使西安楼市驶入良性发展的轨道。

 
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